Das Steuerrecht auf einen Blick

Steuerliche Aspekte von Liegenschaften im Nachlass

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Spezielle Betrachtung der Steuerfolgen bei Erbteilungen

Markus Pfirter, JP Steuer AG

Oftmals bilden Liegenschaften Bestandteil eines Nachlasses, was dazu führen kann, dass mehrere Personen zusammen als Erbengemeinschaft Eigentümer einer Liegenschaft sind. In einer solchen Konstellation sind neben den laufenden Besteuerungsfragen insbesondere die Steuerfolgen von Bedeutung, welche sich bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft resp. der damit verbundenen Übertragung einer Liegenschaft auf eines der Mitglieder der Erbengemeinschaft oder auf einen Dritten ergeben können. Je nach zeitlichem Ablauf und konkreter Ausgestaltung eines solchen Vorgangs können dabei unterschiedliche Steuerfolgen entstehen. Dabei muss insbesondere auch unterschieden werden, ob es sich um Liegenschaften des Privat- oder des Geschäftsvermögens handelt.

1 Entstehung der Steuerpflicht  für Erben von Liegenschaftem

1.1 Entstehung der Erbengemeinschaft und grundsätzliche Folgen im Bereich der Erbschafts- und Liegenschaftssteuern

Wenn eine Person verstirbt, so endet ihre Steuerpflicht mit dem Tode1. Hat die verstorbene Person dabei mehrere Erben, so sind diese miteinander in einer Erbengemeinschaft verbunden. Eine Erbengemeinschaft entsteht von Gesetzes wegen und die darin vertretenen Erben werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände2. Die Gesamtheit der Aktiven und der Schulden einer verstorbenen Person bilden den sog. Nachlass.

Mit Ausnahme des Kantons Schwyz erheben alle Kantone eine Erbschaftssteuer. Bei Anfall einer eine Liegenschaft umfassenden Erbschaft muss deshalb für den Kanton des Liegenschaftsorts3 geprüft werden, ob der erfolgte Erbgang einer kantonalen Erbschaftssteuer unterliegt. Ehegatten und die eingetragenen Partner sind in sämtlichen Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit. Bis auf die Kantone Appenzell i. Rh., Neuenburg und Waadt - dies allerdings unter Gewährung einer gewissen Freigrenze und der Erhebung eines verhältnismässig tiefen Steuersatzes von eins bis drei Prozent - kennen die Kantone mit einer Erbschaftssteuer eine Steuerbefreiung für die direkten Nachkommen4 des Erblassers5.

Von der Erbschaftssteuer zu unterscheiden ist die sog. Nachlasssteuer, auch Nachlasstaxe genannt. Eine solche ist vor Verteilung des Nachlasses abzuführen. Steuerobjekt bildet dabei die Summe sämtlicher Aktiven des Nachlasses abzüglich der Passiven, d. h. der eigentliche Rücklass. Während im Kanton Solothurn eine Nachlasstaxe6 zusätzlich zur Erbschaftssteuer anfällt, erhebt der Kanton Graubünden eine Nachlasssteuer anstelle der Erbschaftssteuer7, wobei der überlebende Ehegatte resp. eingetragene Partner sowie die Nachkommen von der Nachlasssteuer befreit sind.

Bezüglich der Liegenschaftssteuern ist zu erwähnen, dass die Übertragung einer Liegenschaft vom Erblasser auf die Erbengemeinschaft in sämtlichen Kantonen keine Grundstückgewinnsteuer auslösen wird8. Bezogen auf eine mögliche Handänderungssteuer ist hingegen festzuhalten, dass keine einheitliche kantonale Regelung besteht. In einem Teil der Kantone, welche eine Handänderungssteuer kennen, kann der Erbanfall somit dazu führen, dass es zu einer Erfassung mit der Handänderungssteuer kommt9.

1.2 Steuersubjekt auf Ebene der direkten Steuern

Im Regelfall ist die Erbengemeinschaft kein Steuersubjekt für die direkten Steuern, da Erbengemeinschaften als solche mangels einer eigenen Rechtspersönlichkeit nicht steuerpflichtig werden können. Vielmehr wird das Einkommen und das Vermögen von Erbengemeinschaften anteilig den einzelnen Erben zugerechnet10. Für den Fall, dass sich im Nachlass des Erblassers eine im Kanton A gelegene Liegenschaft befindet und Erben in einem anderen Kanton wohnen und dort ihre steuerliche Ansässigkeit haben, begründen diese Erben ab dem Todestag des Erblassers aufgrund der im Kanton A gelegenen Liegenschaft eine Steuerpflicht aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit11.

In Ausnahmefällen ist es denkbar, dass Erbengemeinschaften selbst als Steuersubjekt behandelt werden. Eine solche Konstellation kann sich dann ergeben, wenn die Erbfolge ungewiss ist. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die Erben nicht oder nur unvollständig bekannt sind oder in der Situation, wenn die auf die einzelnen Erben entfallende Quote bestritten wird12. Während auf Ebene der direkten Bundessteuer keine gesetzliche Basis für die Behandlung einer Erbengemeinschaft als eigenständiges Steuersubjekt besteht und aus diesem Grund von einer Besteuerung derselben abzusehen ist, haben einige Kantone eine gesetzliche Grundlage, welche dies erlaubt. Im Kanton Zürich werden Erbengemeinschaften, bei welchen die Erbfolge ungewiss ist, als Ganzes nach den für die natürlichen Personen geltenden Bestimmungen besteuert13. Eine solche separate Besteuerung kann im interkantonalen Verhältnis dann problematisch werden, wenn einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft bereits in ihrem Ansässigkeitskanton für einen Anteil am Einkommen und Vermögen besteuert worden sind. Kommt es in einem solchen Fall zu einer interkantonalen Doppelbesteuerung, so müssen die Erben die Möglichkeit haben, diesen Umstand im Rahmen eines Revisionsverfahrens beheben zu können.

2 Laufende Besteuerung von Liegenschaften im Nachlass

2.1 Liegenschaften im Privatvermögen

2.1.1 Einkommensbesteuerung

Erzielt die Erbengemeinschaft resp. erzielen die Erben aus der Vermietung einer Liegenschaft Einnahmen, so unterliegen diese als Erträge aus unbeweglichem Vermögen der Einkommenssteuer14. Jeder Erbe versteuert dabei seinem prozentualen Anteil an der Erbschaft entsprechend den erzielten Mietertrag. Soweit gegenüber dem Mieter gesondert ausgewiesen und im Rahmen einer individuellen Abrechnung ermittelt, stellen die vom Mieter ebenfalls zu zahlenden Liegenschaftsnebenkosten (für Heizung, Wasser, Hauswartung, etc.) keinen steuerbaren Ertrag dar. Hierbei handelt es sich vielmehr um Leistungen, welche der Vermieter für den Mieter erbringt. Im Gegenzug kann der Vermieter die i. Z. mit den Nebenkosten getätigten Ausgaben nicht als Liegenschaftsaufwand in Abzug bringen.

Werden die Nebenkosten hingegen im Mietvertrag im Rahmen einer Pauschale vereinbart und am Ende einer definierten Periode wird keine separate, dem individuellen Verbrauch des Mieters entsprechende Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellt, so sind die von diesen Mietern geleisteten Nebenkosten-Pauschalbeträge ebenfalls als steuerbares Einkommen zu erfassen. Diesfalls ist es möglich, dass der Vermieter die i. Z. mit den Nebenkosten angefallenen Ausgaben als entstandener Liegenschaftsaufwand geltend macht und vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringt. Pauschal vereinbarte Nebenkosten kommen oft dann zur Anwendung, wenn es sich um ältere Liegenschaften handelt, welche bezogen auf die Messung des individuellen Verbrauchs bei der Heizung oder dem Wasser keine technischen Vorrichtungen haben.

Die i. Z. mit Liegenschaften im Nachlass anfallenden Kosten können von den Erben anteilsmässig als Abzug vom steuerbaren Einkommen geltend gemacht werden. Es handelt sich hierbei um die Liegenschaftsunterhaltskosten15, die Versicherungsprämien sowie die Kosten der Verwaltung durch Dritte. Weitergehend können Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, den abzugsfähigen Unterhaltskosten gleichgestellt werden16. Sowohl auf Ebene der direkten Bundessteuer als auch auf Ebene der kantonalen Steuern hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, anstelle der tatsächlich anfallenden Liegenschaftskosten einen Pauschalabzug geltend zu machen. Beim Bund sowie bei einer Vielzahl der Kantone beträgt dieser Pauschalabzug für Gebäude mit einem Alter bis zu zehn Jahren zehn Prozent sowie für Gebäude ab einem Alter von über zehn Jahren zwanzig Prozent17. Dem Steuerpflichtigen steht es dabei frei, in jeder Veranlagungsperiode zwischen dem System des effektiven Abzugs und der Pauschale zu wählen18.

Bezogen auf die Möglichkeit des pauschal ermittelten Liegenschaftsunterhalts ist noch anzufügen, dass sowohl auf Ebene Bund wie auch bei einigen Kantonen - so z. B. Obwalden, Schwyz, Zürich oder Basel-Stadt - dieser pauschale Liegenschaftsunterhalt für Liegenschaften im Privatvermögen nicht gewährt wird, soweit diese Liegenschaften von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden19, wobei für die Bestimmung der überwiegenden geschäftlichen Nutzung i. d. R. auf des Verhältnis der erzielten Mieteinnahmen abgestellt wird. Die Verweigerung des Pauschalabzugs für Liegenschaften im Privatvermögen mit «geschäftlichen» Mieteinnahmen scheint dabei aber doch fragwürdig zu sein, da ein tatsächlicher Unterschied zu einer Liegenschaft mit erzielten Mieteinnahmen aus privater Quelle nicht wirklich erkennbar ist. Neben der Beschränkung der Unterhaltspauschale i. Z. mit der Erzielung von Mieteinnahmen aus geschäftlicher Nutzung kennen weitere Kantone gewisse Einschränkungen, wenn die Höhe der mit der Liegenschaft erzielten Bruttoerträge ein gewisses Mass überschreitet. So lässt z. B. der Kanton Graubünden für Grundstücke mit einem Bruttoertrag von mehr als CHF 145 000.- keinen pauschalen Liegenschaftsunterhalt mehr zu.

Die für Liegenschaften im Privatvermögen zur Anwendung gelangenden Pauschalabzüge bieten steuerplanerische Möglichkeiten. Ziel einer sinnvollen Steuerplanung muss es sein, die effektiv anfallenden Liegenschaftskosten zeitlich so festzulegen, dass sie möglichst auf einzelne Steuerperioden konzentriert werden. Wenn realisierbar, ermöglicht ein solches Vorgehen in den Jahren der hohen effektiven Unterhaltskosten den effektiven Abzug vom steuerbaren Einkommen, während in den übrigen Jahren mit tieferen tatsächliche Kosten die Unterhaltspauschale geltend gemacht werden kann. Im Umfang der als Unterhalt geltend gemachten, aber nicht angefallenen Kosten wird dann eine Steuereinsparung erzielt.

Selbstverständlich ist das gemachte Zahlenbeispiel plakativ und die bei einer Liegenschaft anfallenden effektiven Unterhaltskosten werden nie nur auf einzelne Jahre konzentriert werden können20. Das Beispiel zeigt aber den potenziellen Steuereinsparungseffekt, wenn die in der zeitlichen Ausführung planbaren Unterhaltsarbeiten auf einzelne Steuerperioden konzentriert werden und dadurch in den anderen Steuerperioden trotz tieferer Kosten die Möglichkeit der Nutzung des Pauschalabzugs besteht.

2.1.2  Vermögenssteuer auf kantonaler Ebene

Im Gegensatz zur direkten Bundessteuer kennen die Kantone eine Vermögenssteuer, welcher das gesamte Reinvermögen eines Steuerpflichtigen unterliegt21. Im Falle einer Erbengemeinschaft hat somit jeder Erbe u. a. auch seinen anteiligen Wert an der Liegenschaft der Vermögenssteuer zu unterwerfen. Das der Besteuerung unterliegende Vermögen wird dabei zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt wird22. Die Festlegung der Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften ist kantonal unterschiedlich. Zum Teil erfolgt seitens der Steuerbehörden die Mitteilung der Werte durch eine Bewertungsverfügung, wie dies z. B. der Kanton Basel-Landschaft kennt. Handelt es sich um vermietete Liegenschaften, wird hingegen der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft oftmals über die Kapitalisierung der erzielten Netto-Mietzinsen ermittelt23.

2.2  Liegenschaften im Geschäftsvermögen

2.2.1  Einkommensbesteuerung

Für den Fall, dass der Erblasser aufgrund seiner selbstständigen Erwerbstätigkeit Geschäftsvermögen unter Einschluss einer Liegenschaft mit Mieteinnahmen hinterlässt, führen die Erben diesen Status fort. Die sich im Nachlass befindende Liegenschaft behält demnach auch ihren steuerlichen Status als Geschäftsvermögen mit der Folge einer unterschiedlichen Besteuerung im Vergleich zu einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft bei.

Die von den Erben erzielten Mieteinnahmen aus einer Liegenschaft bilden Bestandteil der für die selbstständige Erwerbstätigkeit vorzunehmenden Ermittlung des steuerbaren Gewinns. Für Liegenschaften im Geschäftsvermögen können lediglich die tatsächlich anfallenden Liegenschaftsunterhaltskosten als geschäfts- oder berufsmässig begründete Kosten in Abzug gebracht werden24. Es ist somit nicht möglich, wie bei Liegenschaften im Privatvermögen, jährlich zwischen den effektiven Unterhaltskosten und dem Pauschalabzug zu wählen. Dagegen können Liegenschaften im Geschäftsvermögen abgeschrieben werden. Die Abschreibungen sind zulässig, soweit sie buchmässig vorgenommen werden oder bei vereinfachter Buchführung in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen werden25. Für die Bestimmung der jährlichen Abschreibungssätze kann auf das diesbezügliche Merkblatt der ESTV verwiesen werden26. Bei Einhaltung dieser Abschreibungssätze wird die geschäftsmässige Begründetheit vermutet. Sollten die tatsächlichen Verhältnisse höhere Abschreibungssätze notwendig machen, so müssen diese entsprechend nachgewiesen werden.

Bezogen auf das aus der Liegenschaft erzielte Nettoeinkommen ist zusätzlich noch zu erwähnen, dass dieses als Bestandteil der Gewinnermittlung der selbstständigen Erwerbstätigkeit der Beitragspflicht der Alters- und Hinterlassenenversicherung27 unterliegt, was bei einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft nicht der Fall ist.

2.2.2  Vermögenssteuer auf kantonaler Ebene

Bezüglich des zur Anwendung gelangenden Vermögenssteuerwerts ergeben sich für im Geschäftsvermögen gehaltene Liegenschaften grundsätzlich keine Unterschiede zu jenen von Liegenschaften im Privatvermögen28. Dies bedeutet somit, dass der Buchwert einer sich im Geschäftsvermögen befindenden Liegenschaft keinen direkten Einfluss auf die Vermögensbesteuerung hat. Es ist natürlich offensichtlich, dass es zwischen dem Buchwert und dem für die Vermögensbesteuerung verwendeten kantonalen Steuerwert zu grösseren Abweichungen kommen kann. Infolge der vorgenommenen Abschreibungen ist für Renditeobjekte in Kantonen, welche den Steuerwert durch Kapitalisierung der Mietzinsen ermitteln, dabei zu erwarten, dass ein verwendeter Steuerwert vermutlich höher sein wird als der in der Buchhaltung ausgewiesene Steuerwert. Bei neueren Objekten kann aber durchaus auch das Gegenteil eintreffen.

2.3  Aspekte der Mehrwertsteuer

Hat der Erblasser auf seinen Mieteinnahmen aus einer Liegenschaft die Mehrwertsteuer abgerechnet und hat er sich aus diesem Grund für die Zwecke der Mehrwertsteuer registriert, so wird dieser Status auf die Erbengemeinschaft übertragen. Die Erben einer verstorbenen mehrwertsteuerpflichtigen Person treten somit in deren Rechte und Pflichten ein29. Obwohl in der Praxis sicherlich öfters der Fall, ist es bezüglich des mehrwertsteuerlichen Status einer Liegenschaft nicht zwingend, dass diese aus Sicht der Einkommensbesteuerung als Geschäftsvermögen qualifiziert. Es ist somit möglich, dass eine Liegenschaft für die direkten Steuern Privatvermögen darstellt, die Erbengemeinschaft aber trotzdem mehrwertsteuerpflichtig ist. Eine solche mehrwertsteuerliche Optierung, d. h. die Versteuerung der gesetzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommenen Mieteinnahmen30, ist dabei nicht möglich, wenn es sich um ein Objekt handelt, welches von den Mietern ausschliesslich für private Zwecke genutzt wird31. Reine Wohnliegenschaften sind deshalb für eine mehrwertsteuerliche Optierung ausgeschlossen.

Eine mehrwertsteuerliche Optierung ist aber dann umsetzbar, wenn es sich um gewerblich genutzte Mieteinheiten handelt. Dabei ist es für den Optierungsvorgang grundsätzlich unerheblich, ob der Mieter selber mehrwertsteuerpflichtig ist oder nicht, wobei zivilrechtlich im Mietvertrag natürlich geregelt werden muss, dass der Vermieter dazu berechtigt ist, auf dem vereinbarten Mietentgelt die Mehrwertsteuer hinzuzuschlagen.

Falls die Erbengemeinschaft vom Erblasser die Mehrwertsteuerpflicht i. Z. mit einer Liegenschaft quasi «übernommen» hat, so empfiehlt es sich in jedem Fall, diese Mehrwertsteuerpflicht und die damit verbundene Optierung für die Vermietung bis zur Vornahme von detaillierten mehrwertsteuerlichen Abklärungen unverändert weiterzuführen. Der Grund hierbei ist der Umstand, dass eine Abmeldung von der Mehrwertsteuerpflicht für die vermietete Liegenschaft einen Statuswechsel vom Mehrwertsteuerbereich in den Nicht-Mehrwertsteuerbereich bedeutet, was wiederum eine Nutzungsänderung darstellt und damit einhergehend die Abrechnung des sog. mehrwertsteuerlichen Eigenverbrauchs auslösen kann32. Konkret bedeutet dies, dass die i. Z. mit der Liegenschaft während der letzten 20 Jahre geltend gemachte Vorsteuer auf wertvermehrenden Investitionen anteilsmässig zurückbezahlt werden muss, wobei sich der Zeitwert dieser Vorsteuer pro abgelaufenes Nutzungsjahr um 5 Prozent reduziert33.

Hat die Erbengemeinschaft vom Erblasser eine mehrwertsteuerlich nicht optierte Liegenschaft übernommen, würde diese Liegenschaft für eine mehrwertsteuerliche Optierung aufgrund der Erzielung von gewerblichen Mieteinnahmen aber infrage kommen, so gilt es diesen Sachverhalt zwingend im Detail zu prüfen. Wie vorstehend erwähnt, kann eine solche mehrwertsteuerliche Optierung und damit einhergehend eine Mehrwertsteuerpflicht der Erbengemeinschaft auch dann durchgeführt werden, wenn die Liegenschaft direktsteuerlich im Privatvermögen gehalten wird. Eine mehrwertsteuerliche Optierung wird dann von Vorteil sein, wenn i. Z. mit der Liegenschaft grössere Umbau- und/oder Renovationsarbeiten anstehen. Diesfalls bietet die mehrwertsteuerliche Optierung die Möglichkeit, die auf den Umbaukosten anfallende Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend zu machen und auf diese Weise die anfallenden Umbaukosten zu reduzieren.

2.4  Hinweis zur interkantonalen Steuerausscheidung

Sind Wohnsitzkanton eines Erben und Belegenheitskanton nicht identisch, wird eine interkantonale Steuerausscheidung zwischen dem Wohnkanton als Hauptsteuerdomizil und dem Liegenschaftskanton als sog. Spezialsteuerdomizil notwendig. Auf die anwendbaren Ausscheidungsregeln wird vorliegend nicht eingegangen. Es sei aber erwähnt, dass das Bundesgericht den Grundsatz statuiert hat, dass sog. Ausscheidungsverluste in sämtlichen Fallkonstellationen zu vermeiden sind34. Aufgrund der bundesgerichtlichen Praxis darf es somit nicht mehr dazu kommen, dass der Steuerpflichtige im Liegenschaftskanton ein Einkommen versteuern muss, welches sein gesamtes Reineinkommen übersteigt.

Weitere Teile dieses Artikel:

  • 3 Steuerfolgen bei Veräusserung einer Liegenscahft an einen Dritten
  • 4 Folgen eines direktsteuerlichen Statuswechsels
  • 5 Steuerfolgen bei Durchführung einer Erbteilung
  • 6 Fazit

Den kompletten Artikel - inkl. Teile 3, 4, 5 und 6 - sind in der Steuer Revue 7-8/2017 nachzulesen (S. 528-550).

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Markus Pfirter
Betriebsökonom FH, dipl. Steuerexperte, Partner JP Steuer AG, Basel. Neben seiner Beratertätigkeit gibt Markus Pfirter sein Wissen als Buchautor und Referent weiter. Er leitet unter anderem den Kurs "Besteuerung von Immobilien" (Kurs 7, first.seminare / Cosmos Verlag AG, weitere Informationen: http://www.cosmosverlag.ch/business/veranstaltungen/besteuerung-von-immobilien.html).


Fussnoten

1 Vgl. Art. 8 Abs. 2 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11).

2 Vgl. Art. 602 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).

3 Vgl. Mäusli-Allenspach/Oertli, Das Schweizerische Steuerrecht, 8. Aufl., Muri bei Bern 2015, S. 523.

4 Vgl. Mäusli-Allenspach/Oertli, a. a. O., S. 522.

5 Eine «Spezialität» besteht im Kanton Luzern, welcher die Nachkommen ebenfalls von der Erb schaftssteuer befreit. Luzernische Einwohnergemeinden sind berechtigt, auf dem an die Nachkom men gelangenden Vermögen eine Erbanfallsteuer zu erheben (Vgl. ESTV, Steuermäppchen für die Steuerperiode 2016, Erbschafts- und Schenkungssteuer).

6 Vgl. § 217 ff. Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern Solothurn/Die vom Kanton Solothurn zusätzlich zur Erbschaftssteuer erhobene Nachlasstaxe beträgt zwischen 8 bis 12 Promille des reinen Rücklasses.

7 Vgl. Art. 106 ff. Steuergesetz für den Kanton Graubünden vom 8. Juni 1986 (StG GR, 720.000).

8 Vgl. hierzu die unter nachfolgender Ziffer 5.2 gemachten Angaben hinsichtlich Grundstückgewinn steuerfolgen anlässlich einer Erbteilung.

9 Vgl. Steuerinformationen SSK, Die Handänderungssteuer, Ziffern 2.2 und 5.2.2.

10 Vgl. Art. 10 Abs. 1 DBG.

11 Vgl. Art. 4 Abs. 1 Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14).

12 Vgl. Silvia Hunziker/Jsabelle Mayer-Knobel in Zweifel/Beusch, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. Aufl., Basel 2017, Rz. 6 zu Art. 10 DBG.

13 Vgl. § 9 Abs. 2 Steuergesetz des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 (StG ZH; 631.1).

14 Vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG.

15 Nicht zum steuerlichen Abzug zugelassen sind hingegen die sog. wertvermehrenden Liegen schaftsaufwendungen, welche den Nutzwert einer Liegenschaft erhöhen. Solche Kosten stellen für die Einkommenssteuer Anlagekosten i. S. v. Art. 34 lit. d DBG dar, weshalb diese im Rahmen eines Liegenschaftsverkaufs bei der kantonalen Grundstückgewinnsteuer als gewinnmindernde Gestehungskosten geltend gemacht werden können.

16 Vgl. Art. 32 Abs. 1 DBG.

17 Vgl. ESTV, Steuermäppchen für die Steuerperiode 2016, Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten.

18 Vgl. Art. 3 Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom 24. August 1992 (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116).

19 Vgl. Art. 4 Liegenschaftskostenverordnung.

20 Bei einer Liegenschaft fallen immer gewisse laufende Unterhaltsarbeiten an, welche zeitlich nicht aufgeschoben werden können, wie z. B. die Instandstellung einer Wohnung nach einem Mieterwechsel.

21 Vgl. Art. 13 Abs. 1 StHG.

22 Vgl. Art. 14 Abs. 1 StHG.

23 Der Kanton Basel-Stadt ermittelte den Vermögenssteuerwert für vermietete Liegenschaften im Jahr 2016 durch Kapitalisierung der Netto-Mietzinseinnahmen mit 6.50%.

24 Vgl. Art. 27 Abs. 1 DBG.

25 Vgl. Art. 28 Abs. 1 DBG.

26 Vgl. ESTV; Merkblatt A 1995 - Geschäftliche Betriebe.

27 Vgl. Bundesgesetz über die Alters- und Hinterlassenenversicherung vom 20. Dezember 1946 (AHVG; SR 831.10).

28 Vgl. vorstehende Ziffer 2.1.2.

29 Vgl. Art. 16 Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer vom 12. Juni 2009 (MWSTG; SR 641.20).

30 Vgl. Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG.

31 Vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b MWSTG.

32 Vgl. Art. 31 Abs. 1 und Abs. 3 MWSTG.

33 Der Begriff «wertvermehrende Investitionen» ist dabei nicht deckungsgleich mit den direkten Steuern, da aus Sicht der Mehrwertsteuer Renovationskosten von mehr als 5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts eine Grossrenovation darstellen, deren angefallene Kosten als wertvermeh rende Investition qualifiziert werden und deshalb für die Berechnung des mehrwertsteuerlichen Eigenverbrauchs von Relevanz sind (vgl. Art. 71 Mehrwertsteuerverordnung vom 27. November 2009; MWSTV, SR 641.201). Auch die direktsteuerliche Verbuchung als Unterhaltsaufwand versus die Aktivierung von angefallenen Kosten in den Sachanlagen ist mehrwertsteuerlich unerheblich.

34 Vgl. Schweizerische Steuerkonferenz, KS 27, Die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten.