Das Steuerrecht auf einen Blick

Der systematisch korrekte und faire Eigenmietwert

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Nico Thommen, KPMG Schweiz

Während das Parlament in Bern zurzeit über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung diskutiert, hat sowohl die Wirtschaftskommission des Ständerates als auch jene des Nationalrates kürzlich einer Abschaffung des Eigenmietwertes zugestimmt. Die zwei parlamentarischen Initiativen sind in den eidgenössischen Räten pendent. Die WAK des Ständerats wird sich voraussichtlich Mitte August 2017 wieder damit befassen. Zudem wird der Kanton Basel-Stadt möglicherweise eine Standesinitiative zur Abschaffung des Eigenmietwertes ausarbeiten und in Bern einreichen.

Gegenbewegung in den Kantonen

Gleichzeitig erhöhten u.a. die Kantone AG, BE, BL, BS und TI in den letzten Jahren die Eigenmietwerte und machen damit genau das Gegenteil einer Abschaffung desselben. Das nationale Thema Eigenmietwert bewegt sich also in zwei entgegengesetzte Richtungen.

Was ist das Problem?

Bekanntlich wird mit dem Eigenmietwert beim Eigentümer ein fiktives Einkommen besteuert, weil Wohneigentümer Unterhaltskosten abziehen können, die Mieter jedoch ihre Mieten nicht. Problematisch ist, dass die 26 Kantone die Eigenmietwerte sehr uneinheitlich berechnen und offensichtlich auf falschen Annahmen beruhen. Gemeinsam ist den Bewertungen, dass die jeweilige Berechnung weder transparent ist noch dem jeweiligen Einzelfall gerecht wird (Ausnahme: Kanton Zug). Zudem berücksichtigen die heutigen Bewertungen weder das Investitionsrisiko, welches der Wohneigentümer trägt, noch die Besitzdauer. Der Eigentümer einer selbst bewohnten Liegenschaft kann nämlich nicht 1:1 mit einer Immobiliengesellschaft verglichen werden, so wie dies das Bundesgericht im Ergebnis seiner bisherigen Argumentation gemacht hat.

Um der zitierten verfassungsrechtlichen Forderung der Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern nachzukommen, müsste eine einheitliche, transparente und einzelfallgerechte Berechnung eines fairen Eigenmietwertes erfolgen.

Referenzmieten sind untauglich

Die heute von den meisten Kantonen und auch vom Bundesgericht verwendete Referenzbewertung anhand einer Vergleichsmiete ist vom Grundsatz her bereits falsch. Dies deshalb weil mit einer Vergleichsmarktmiete, die beispielsweise eine Immobiliengesellschaft erzielen muss, wesentliche zusätzliche Kosten gedeckt werden müssen, welche bei einem Wohneigentümer gar nicht anfallen und entsprechend auch nicht zu bezahlen wären (z.B. Managementkosten, Marketingkosten, Publikationskosten, Leerstandkosten, Lohnkosten etc.). Dem Mieter kommen zudem auch Service-Leistungen zugute, von welchen ein Wohneigentümer nicht profitiert (z.B. Organisation der Reparatur bei einem Defekt).

Zudem werden bei einer Immobiliengesellschaft mit den Mieteinnahmen Risiken entschädigt, welche dem Wohneigentümer nicht zufliessen. Des Weiteren kann eine Immobiliengesellschaft Verluste auf ihren Liegenschaften vom Gewinn in Abzug bringen, während ein Eigenheimbesitzer das volle Verlustrisikorisiko selbst trägt und nicht mit dem Erwerbseinkommen verrechnen kann. Dieses Risiko müsste dem Eigenheimbesitzer mit einem zusätzlichen Abschlag des Eigenmietwertes entschädigt werden, was heute nicht der Fall ist.

Eine Immobiliengesellschaft ist dem Aktionär gegenüber verpflichtet, langfristig eine Maximalrendite zu erzielen. Einen Wohneigentümer als (Eigen-)Vermieter zu zwingen, dass er von sich selbst eine Miete verlangen muss, welche Kosten decken sollte, die er nicht hat und zudem auch noch Spekulationszuschläge enthält, ist nicht sachgerecht und auch nicht im öffentlichen Interesse. Letztlich sollte auch dem Missstand, dass eine hohe private Verschuldung steuerlich gefördert wird, entgegengetreten und das Wohnen im Alter im Eigenheim verbessert werden.

Aus all diesen Gründen müsste – in Abkehr der heutigen Vergleichsmieten – zumindest eine neue Berechnungsmethode zur Berechnung einer fairen Eigenheimmarktmiete eingeführt werden, welche deutlich unter dem heutigen Niveau zu liegen kommt. Harmonisierungsrechtlich am besten auf Ebene Bund im Steuerharmonisierungsgesetz.

Die Eigenheimmarktmiete – der systematisch korrekte und faire Eigenmietwert

In der nächsten Ausgabe der Steuer Revue wird eine neue Methode zur Berechnung der sogenannten Eigenheimmarktmiete vorgeschlagen. Dabei wird aufgezeigt, dass eine faire und einzelfallgerechte Eigenheimmarktmiete anhand von etablierten Grundsätzen des Unternehmenssteuerrechts möglich wäre, welche nicht nur zu tieferen sondern auch zu gerechteren Eigenmietwerten führt. Dabei wird aufgezeigt, dass eine so berechnete Eigenheimmarktmiete deutlich unter 60 % der heutigen Vergleichsmieten liegen kann, welches gemäss bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts der tiefst mögliche Eigenmietwert im Einzelfall sein durfte.

Ausblick

Es darf gehofft werden, dass diese Überlegungen die Parlamentarier sowohl auf kantonaler als auch eidgenössischer Ebene zu einem Umdenken veranlassen. Sollte der Eigenmietwert nicht abgeschafft werden, so müssten die heutigen Berechnungsmethoden zumindest methodisch vereinheitlicht und vereinfacht werden.



KPMG Schweiz | www.kpmg.ch | blog.kpmg.ch

Nico Thommen
Senior Manager, Corporate Tax
+41 58 249 41 62
nthommen@kpmg.com



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Lesen Sie ergänzend den vollständigen Artikel von Nico Thommen in der September-Ausgabe der Fachzeitschrift Steuer Revue.